Oprit, terras of andere verharding rondom je woning: wanneer heb je een vergunning nodig?

Stel, je koopt een woning in Ternat of Dilbeek. Alles klopt: de ligging, de woning, de sfeer. Toch denk je na de aankoop aan een paar kleine verbeteringen. Je wil bijvoorbeeld een bredere oprit om makkelijker te parkeren of een groter terras achteraan om meer buitenruimte te creëren. Het lijkt een kleine aanpassing, iets dat je snel en zonder gedoe kan aanpassen. Maar let op, want in veel gevallen heb je daar een vergunning voor nodig. Wie dat negeert, riskeert boetes, afbraak en zelfs problemen bij een latere verkoop van de woning. In dit blogartikel lees je wanneer een vergunning verplicht is, welke vrijstellingen er bestaan en hoe je onaangename verrassingen vermijdt.

Verharding rond je woning: vergunning is de standaard

Een nieuwe oprit of een ruimer terras lijkt op het eerste gezicht een puur praktische of esthetische keuze. Toch bekijkt de Vlaamse overheid dat helemaal anders. Vanuit de regelgeving draait het vooral om de impact op de bodem. Zodra je een stuk grond verhardt, kan regenwater immers minder goed infiltreren in de bodem en wordt de omgeving gevoeliger voor wateroverlast.

Wanneer mag het zonder vergunning?

Binnen de vrijstellingen mag je bepaalde werken uitvoeren zonder vergunning. Maar vergis je niet: de voorwaarden zijn heel strikt afgebakend. Hieronder zie je in welke situaties je wél zonder vergunning aan de slag mag.

In de voortuin

De voortuin is het visitekaartje van je woning en net daarom zijn de regels hier extra streng. Toch zijn er enkele uitzonderingen, waarvoor er dus geen vergunning nodig is: 

• Toegang tot de voordeur:
  Je mag een pad aanleggen van maximaal 1,5 meter breed. Dat volstaat om je woning netjes bereikbaar te maken.
• Oprit naar de garage:
  Een verharding van maximaal 3 meter breed is toegestaan zonder vergunning, zodat je met de wagen vlot je garage kunt bereiken.

Belangrijke voorwaarde is echter dat het regenwater dat op deze verharding valt, op eigen terrein moet kunnen infiltreren. Je mag dit dus niet afvoeren naar de straat of riolering.

In de zij- en achtertuin

In de zij- en achtertuin krijg je meer vrijheid dan in de voortuin, maar ook hier gelden duidelijke grenzen:

• Maximaal 80 m² in totaal:
  De totale verharding mag slechts 80 m² in totaal zijn. Dit cijfer gaat over de som van alle niet-overdekte constructies samen, dus ook een bestaand terras of een vijver tellen mee. Veel eigenaars onderschatten hoe snel die oppervlakte bereikt is. Zelfs een bestaand terras en een tuinpad kunnen samen al flink doorwegen bij de berekening.
• Binnen 30 meter van de woning:
  De verhardingen moeten worden geplaatst binnen 30 meter van de woning. Verhardingen verder weg van de woning zijn niet vergunningsvrij.
• Afstand tot de perceelsgrens:
  De afstand tot de perceelsgrens moet minstens 1 meter bedragen, tenzij de verharding grenst aan een bestaande scheidingsmuur.
• Geen bouwvolume:
  De verharding mag niet hoger zijn dan 1,5 meter boven het maaiveld. Het gaat dus enkel om eerder vlakke werken.

Hou er rekening mee dat de vrijstelling enkel geldt als je ook aan een aantal bijkomende voorwaarden voldoet. Zo mag je bijvoorbeeld geen verharding aanleggen vlak naast waterlopen of in afgebakende oeverzones. Ook lokale regels zoals een bijzonder plan van aanleg (BPA), een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), een verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige verordening kunnen extra beperkingen opleggen.

Voldoe je niet aan alle voorwaarden, dan heb je sowieso een vergunning nodig.

Altijd vergunningsplichtig

Let op, want sommige ingrepen zijn altijd vergunningsplichtig en vallen nooit onder één van de vrijstellingen, hoe klein ze ook lijken. Zo zijn parkeerplaatsen in de voortuinaltijd vergunningsplichtig, precies omdat ze een grote visuele en ruimtelijke impact hebben.
 

Extra regels uit de Hemelwaterverordening

Naast de vergunningsregels moet je ook rekening houden met de Hemelwaterverordening van 2023. Die legt vast hoe je met regenwater moet omgaan wanneer je nieuwe verharding aanlegt, heraanlegt of uitbreidt. Het doel is eenvoudig: zo veel mogelijk regenwater op eigen terrein laten infiltreren, bufferen of hergebruiken. 

Deze verordening is van toepassing sinds 2023 en geldt voor élke bijkomende verharding, ongeacht de oppervlakte. Ook kleine werken vallen er dus onder. En ook waterdoorlatende materialen tellen mee: ze lijken onschuldig, maar worden evengoed als verharding beschouwd.

In essentie vereist de verordening dat je hemelwater zoveel als mogelijk moet laten insijpelen in de bodem. Lukt dat niet voldoende, dan moet je extra buffervoorzieningen voorzien of het water hergebruiken via bijvoorbeeld een regenwaterput.
 

Waarom dit belangrijk is bij verkoop

Veel eigenaars gaan ervan uit dat een paar extra klinkers of een stukje kunstgras geen probleem vormen. Zolang niemand er iets van zegt, lijkt het onschuldig. Maar zodra de woning verkocht wordt, komt de situatie officieel in beeld en worden de onregelmatigheden zichtbaar. Dit kan aanzienlijke gevolgen hebben voor de koper en verkoper:

• Voor verkopers:
  Bij de verkoop is de vastgoedmakelaar of de notaris verplicht om een stedenbouwkundig uittreksel op te vragen. Onregelmatigheden komen daar zwart op wit in te staan. Dat kan leiden tot extra onderhandelingen met de koper, een verkoop die langer aansleept of zelfs tot een prijsverlaging omdat de koper het risico niet wil nemen. In een regio zoals Ternat en Dilbeek, waar kopers kritisch zijn en de vastgoedmarkt erg concurrentieel is, kan zo’n probleem je woning minder aantrekkelijk maken.
• Voor kopers:
  Als je een woning koopt waar illegale verharding aanwezig is, kan dat nadien nog zwaar doorwegen. In principe neem je als nieuwe eigenaar de woning met alle gebreken over. Dat betekent dat de overheid bij jou kan aankloppen voor de regularisatie of - in het slechtste geval - de afbraak van het terras of de oprit. In sommige gevallen riskeer je ook een boete. Vaak proberen kopers dit soort problemen al bij de onderhandelingen op te lossen, maar wie tekent zonder voorbehoud, draagt zelf de gevolgen.

Hoe vermijd je problemen? Praktische tips

Gelukkig hoef je geen slapeloze nachten te hebben over verharding rond je woning. Wie verharding wil aanleggen, kan met een paar eenvoudige stappen alles netjes op orde houden en onaangename verrassingen bij verkoop voorkomen:

• Vraag vooraf advies bij je gemeente:
  De Dienst Ruimtelijke Ordening van je gemeente kan je precies vertellen welke regels lokaal gelden en wat mogelijk is op jouw perceel. Zo weet je meteen waar je aan toe bent.
• Dien tijdig je aanvraag in:
  Een vergunning indienen via het Omgevingsloket is eenvoudiger dan het lijkt. In veel gevallen heb je er zelfs geen architect voor nodig.
• Laat je begeleiden:
  Twijfel je over de situatie? Vraag raad aan experts voordat je begint, zodat je niet achteraf geconfronteerd wordt met extra kosten.

Immo Van Middelem, jouw vastgoedmakelaar in Ternat en Dilbeek

Een huis kopen of verkopen gaat niet alleen over de woning zelf, maar ook over alles wat erbij hoort: van oprit en terras tot de kleinste tuinverharding. Net daar loopt het vaak mis, met vertragingen of extra kosten tot gevolg.

Bij Immo Van Middelem begeleiden we je niet alleen bij de verkoop of aankoop van je woning, maar kijken we ook mee naar deze details die een groot verschil kunnen maken. Zo ga jij zorgeloos naar de akte, zonder verrassingen. Contacteer ons vrijblijvend voor meer info over onze aanpak en dienstverlening.