Verborgen kosten bij het kopen van een woning: hier moet je op letten

Een huis of appartement kopen is een grote stap, vaak de grootste financiële beslissing in je leven. Veel kandidaat-kopers houden tijdens hun zoektocht voornamelijk rekening met de aankoopprijs, maar vergeten dat er nog heel wat andere kosten bij komen kijken. Denk aan belastingen, notariskosten, kredietkosten en renovatiekosten. In deze blog zetten we al deze extra kosten overzichtelijk op een rij.

1. Registratierechten of btw: wat betaal je bij aankoop?

In Vlaanderen betaal je registratierechten bij de aankoop van een bestaande woning. Sinds de start van 2025 wordt er geen onderscheid gemaakt tussen huizen waarbij al dan niet een energetische renovatie gepland staat. Als het gaat om je enige eigen woning betaal je 2%. Bij de aankoop van een tweede verblijf, opbrengsteigendom, garage of bouwgrond betaal je 12% registratierechten.

Bij nieuwbouw zijn de regels een beetje anders. Hier betaal je 21% btw op de constructie plus 12% registratierechten op de grond. In bepaalde gevallen geniet je van een verlaagd btw-tarief van 6%, de voorwaarden hiervoor worden overzichtelijk weergegeven op de website van Vlaanderen.be.  

2. Notariskosten

Bij de aankoop van een woning in België is de tussenkomst van een notaris altijd vereist. De kosten bij de notaris omvatten:

• Ereloon van de notaris:
  Dit bedrag is wettelijk vastgelegd en bedraagt een percentage van de waarde van het aangekochte vastgoed.
• Administratieve kosten:
  De notaris verricht heel wat opzoekwerk om de aankoop zo vlot mogelijk te laten verkopen. Denk bijvoorbeeld aan het opvragen van een bodemattest.
• Aktekosten:
  De notaris stelt de verkoopakte op en zorgt ervoor dat deze geregistreerd wordt in het openbare register. Alleen zo kan de eigendom definitief overgedragen worden.
• Kosten voor de kredietakte:
  Heb je een hypothecaire lening nodig om je vastgoed aan te kopen? Dan betaal je niet alleen de notariskosten voor het opstellen van de aankoopakte (overeenkomst met de verkoper), maar ook voor het opstellen van de kredietakte (overeenkomst met de bank). 

Bij een woning van 300.000 euro betaal je al snel 8.000 euro aan notariskosten, afhankelijk van je lening en situatie. Op de website www.notaris.be vind je een actuele kostensimulator om een schatting te maken voor jouw specifieke situatie.

3. Kredietkosten

Wie een woning koopt met een hypothecaire lening, betaalt ook bankgerelateerde kosten:

• Dossierkosten:
  Deze bedragen meestal 300 à 500 euro.
• Schattingskosten:
  Banken zijn verplicht om de waarde van de woning te schatten voor ze je een lening geven. De kosten hiervoor bedragen gemiddeld 250 euro.

Daarnaast zijn er een aantal verzekeringen die quasi automatisch komen kijken bij de aankoop van een woning:

• Een brandverzekering is verplicht vanaf het moment van ondertekening van de akte. Hoeveel de premie hiervoor bedraagt, is afhankelijk van wat je wil laten verzekeren.
• Een schuldsaldoverzekering is niet wettelijk verplicht, maar wordt sterk aanbevolen. Het is een tijdelijke levensverzekering die het resterende deel van de lening terugbetaalt aan de bank als je tijdens de looptijd van de lening komt te overlijden. Zo bescherm je je nabestaanden tegen de financiële last van de openstaande lening.

4. Verborgen kosten bij nieuwbouw

Koop je een nieuwbouwwoning of -appartement, controleer dan grondig wat wel en niet inbegrepen is in de aankoopprijs:

• Aansluitingskosten voor water, elektriciteit, gas en telecom zijn vaak niet inbegrepen.
• Afwerkingselementen zoals vloerbekleding, keuken, badkamer, verlichting zijn in bepaalde gevallen slechts deels opgenomen.
• Als je een woning in een gebouw met gemeenschappelijke delen (bv. appartement) aankoopt, dan moet ook een basisakte opgesteld worden.
• Opleveringskosten of vergoedingen van de syndicus kunnen oplopen bij ingebruikname.

Om niet voor verrassingen te staan, is het belangrijk om dit overzichtelijk in kaart te (laten) brengen.

5. Renovatiekosten

Sinds 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting. Als je een energieverslindende woning koopt met een EPC-label E of F, moet je die binnen de zes jaar opwaarderen naar minstens label D. 

Hou daarnaast ook rekening met mogelijke asbestverwijdering, vooral bij woningen gebouwd vóór 2001. Sinds 2022 is een asbestattest verplicht aan te vragen bij verkoop van zo’n pand. Dit attest is in feite een asbestinventarisatie met bijbehorende adviezen. 

6. Extra kosten na aankoop

Ook na de aankoop van je woning volgen nog een aantal eenmalige en jaarlijkse kosten: 

• Onroerende voorheffing:
  Dit is een jaarlijkse belasting op je eigendom die berekend wordt op basis van je kadastraal inkomen en de gemeente waar je gaat wonen.
• Verhuis- en inrichtingskosten:
  Om van je huis een echte thuis te maken, is het een goed idee om budget vrij te houden voor de verhuis of voor de aankoop van meubels, keukentoestellen, schilderwerken,...
• Ook andere terugkerende kosten zijn mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan eventuele abonnementen, jaarlijks tuinonderhoud of gemeenschappelijke kosten bij appartementen.

Weet wat je écht kunt besteden

De aankoopprijs is dus slechts één onderdeel van je totaalbudget. Er komt heel wat kijken bij het kopen van een huis en dat kan overweldigend zijn. Een vastgoedmakelaar kan je wegwijs maken in de verschillende kosten die bij de aankoop van een specifieke woning komen kijken.

Vond je jouw droompand op onze website, maar heb je nog vragen over de prijs of eventuele extra kosten? Aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor. Onze vastgoedmakelaars beantwoorden graag al je vragen, zodat je het totale kostenplaatje goed kunt inschatten.